ขายฝากคืออะไร ผลของการขายฝากที่ดิน จะเกิดอะไร ดอกผลที่เกิดขึ้นในระหว่างขายฝาก จะเป็นของใคร

หากมีเรื่องทุกข์ร้อนใจ ทุกปัญหามีทางออก

ปรึกษากฎหมาย

โทร 02-194-4707 , 095-169-9998   

หรือสามารถส่งข้อความที่ต้องการสอบถาม มายังไลน์ (Line) เพียงกดเพิ่มเพื่อน ด้านล่างนี้ได้เลย

ขายฝากคืออะไร ดอกผลหลังจากขายฝาก จะตกเป็นของใคร?

การขายฝาก คือสัญญาซื้อขายอย่างหนึ่ง ซึ่งสิทธิความเป็นเจ้าของหรือที่เรียกว่า “กรรมสิทธิ” ของทรัพย์ที่ขายฝากตกไปยังผู้ซื้อฝากโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

ผู้ขายฝาก คือ บุคคลที่นำทรัพย์ไปขายฝาก ผู้ซื้อฝาก คือ บุคคลที่รับซื้อฝากทรัพย์ที่ผู้ขายฝากนำทรัพย์มาขายฝาก ดอกผล คือสิ่งที่งอกเงยเพิ่มขึ้นมาจากทรัพย์ หรือสิ่งที่เป็นผลผลิตจากทรัพย์นั้น เช่น มีวัว 1 ตัว แล้ววัวตัวนั้นออกลูกมา แบบนี้ลูกวัวก็เป็นดอกผล หรือ ผลไม้ที่งอกออกมาจากต้น หรือให้คนอื่นยืมเงินแล้วเราเก็บดอกเบี้ย จะกี่เปอร์เซ็นต่อปีก็ว่าไป แต่ดอกเบี้ยนี้ก็คือดอกผลชนิดหนึ่งเช่นกัน โดยหลักเมื่อมีการขายฝากเกิดขึ้นสิทธิความเป็นเจ้าของหรือที่เรียกว่า “กรรมสิทธิ” ของทรัพย์ที่ขายฝากย่อมโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีที่ได้ทำสัญญากัน เมื่อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ดอกผลที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาที่กรรมสิทธิยังเป็นของผู้ซื้อฝาก

ตัวอย่าง เช่น นายขาวนำสุนัขเพศเมียไปขายฝากกับนายดำ เป็นเงิน 1,000 บาท มีกำหนดไถ่ถอนภายใน 3 ปี สิทธิความเป็นเจ้าของหรือ “กรรมสิทธิ” .สุนัขเพศเมียดังกล่าวย่อมโอนไปยังนายดำซึ่งเป็นผู้ซื้อฝากทันทีที่ได้ทำสัญญากัน ดังนั้น ภายในระยะเวลาที่นายขาวยังไม่ได้มีการไถ่ถอน และเกิดลูกสุนัขจากสุนัขเพศเมียดังกล่าว ลูกสุนัขดังกล่าวถือว่าเป็นดอกผล สิทธิความเป็นเจ้าของหรือ “กรรมสิทธิ” ในลูกสุนัขดังกล่าจึงเป็นของนายดำผู้ซื้อฝาก ไม่ใช่นายขาว ผู้ขายฝาก ในทางกลับกัน หากก่อนเวลาที่นายขาวจะนำสุนัขเพศเมียดังกล่าวไปขายฝากให้แก่นายดำ หรือหลังจากที่ขายฝากสุนัข เพศเมีย ให้แก่นายดำแล้ว นายขาวได้ไถ่ถอนสุนัขเพศเมียดังกล่าวแล้ว และเกิดลูกสุนัขเกิดขึ้นในเวลานั้นแล้วแต่กรณี ลูกสุนัขที่เกิดขึ้นดังกล่าวจะตกเป็นของนายขาว ไม่ใช่นายดำ เพราะในระหว่างที่ลูกสุนัขเกิดนั้น กรรมสิทธิ์ในลูกสุนัขดังกล่าวเป็นของนายขาว ไม่ใช่นายดำ

ข้อยกเว้น แต่อย่างไรก็ตาม ในการ #ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเครื่องมือในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของประชาชนจำนวนมากได้ปรากฏว่า ผู้ขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซื้อฝาก อันเนื่องมาจากสถานะทางเศรษฐกิจที่แตกต่างกัน และผู้ขายฝากอาจได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัย จึงได้ตรา "พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒" ขึ้น โดยกำหนดให้ ผู้ขายฝากมีสิทธิใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ อีกทั้ง ดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างการขายฝาก ตกเป็นของ #ผู้ขายฝาก เช่น นายขาวนำที่นาของตนไปขายฝากกับนายดำ เป็นเงิน 100,000 บาท มีกำหนดไถ่ถอนภาย ใน 5 ปี จะเห็นได้ว่าที่นาดังกล่าวนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร ดังนั้นนายขาวซึ่งเป็นผู้ขายฝากย่อมเป็น ผู้มีสิทธิครอบครองในที่นาดังกล่าว และนายขาวย่อมมีสิทธิใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม หรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ได้

ในกรณีนี้คือภายใน 5 ปี ตามกำหนดไถ่ถอน และหากในระหว่างเวลา 5 ปี ที่ยังมิได้มีการไถ่ถอนนั้นเกิดมีดอกผลขึ้น เช่น ที่นาดังกล่าวได้นำออกไปให้บุคคลภายนอกเช่า ค่าเช่าดังกล่าวนั้นถือว่าเป็นดอกผลชนิดหนึ่ง ค่าเช่าจึงต้องตกเป็นของนายขาวผู้ขายฝาก มิใช่นายดำผู้ซื้อฝาก ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

บทความโดยทนายอาทิตย์ สารบรรณ์ 

ติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่

บริษัท ทนายโซเชียล จำกัด

อาคารศรีประจักษ์ เลขที่ 2 ห้อง 101 ซอยลาดพร้าว 120

ถนนลาดพร้าว แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง

กรุงเทพมหานคร 10310

โทร 02-194-4707 , 095-169-9998 

หรือช่องทาง

1. เว็บบอร์ด  >>> https://www.tanaysocial.com/forum

2. แฟนเพจ >>>  https://www.facebook.com/tanaysocial/

3. ส่งคำถามหน้าเว็บไซร์ >>> https://www.tanaysocial.com/ 

ไปที่หัวข้อ  "ส่งคำปรึกษามาถามเราสิ

4. ไอดี Line คลิก