ค่าส่วนกลาง ที่เจ้าของเดิมค้างชำระ ผู้ซื้อคนใหม่ ต้องจ่ายก่อนหรือไม่

หากมีเรื่องทุกข์ร้อนใจ ทุกปัญหามีทางออก

ปรึกษากฎหมายฟรี

โทร 02-194-4707 , 095-169-9998

ทนายธีรเมศร์/ทนายเบล    

หรือสามารถส่งข้อความที่ต้องการสอบถาม มายังไลน์ (Line) เพียงกดเพิ่มเพื่อน ด้านล่างนี้ได้เลย

มีคนโทรมาสอบถาม เรื่องค่า "ส่วนกลางหมู่บ้าน" กับผู้เขียนเป็นจำนวนมากว่า "ส่วนกลาง" สรุปแล้ว เจ้าของเดิมที่ได้ค้างค่าส่วนกลางกับหมู่บ้าน ก่อนที่เราจะเข้าไปซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากเจ้าของเดิมนั้น ....ผู้ซื้อคนใหม่ จะต้องรับผิดชอบกับยอดที่เจ้าของเดิมค้างหรือไม่...

ขอตอบว่า ผู้ซื้อไม่ต้องชำระค่าส่วนกลาง ที่เกิดขึ้นก่อนทีเราจะซื้อกับเจ้าของที่ดินเดิม เพราะ "พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบในชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและลงโทษผู้มีหนี้ที่ชำระ แต่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้า เฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในขณะที่เกิดค่าใช้จ่าย ซึ่งเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคดังกล่าวอย่างแท้จริงเท่านั้น" ผู้ซื้อคนใหม่ย่อมไม่มีหน้าที่ชำระเงินค่าส่วนกลาง ก่อนที่เราจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของเรา

คดีประเภทนี้เคยขึ้นไปสู่ศาลฎีกา และศาลฎีกาได้วินิจมาแล้วเป็นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561

โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังยุติในชั้นฎีกาโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งคัดค้านว่า ประมาณเดือนพฤษภาคม 2551 โจทก์เป็นผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการหมู่บ้านเวิลด์คลับแลนด์มาจากบุคคลอื่นซึ่งเป็นสมาชิกเดิมของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจากผู้จัดสรรเดิม โดยโจทก์เข้าครอบครองและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่วันที่ 15 ธันวาคม 2551 จำเลยที่ 1 มีฐานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายมีอำนาจหน้าที่จัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและเรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิกของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นประธานนิติบุคคลของจำเลยที่ 1 หลังจากที่โจทก์รับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากสมาชิกเดิม จำเลยที่ 1 ตรวจสอบพบว่าที่ดินแปลงที่โจทก์ซื้อค้างชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคก่อนที่โจทก์รับโอนมาเกินกว่าหกเดือนรวมค่าปรับ จำเลยที่ 1 จึงทวงถามสมาชิกเดิมแต่เพิกเฉย จากนั้นจำเลยที่ 1 จึงมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินเพื่อระงับการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินดังกล่าวเนื่องจากค้างชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 50

 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุญาตให้ฎีกาเพียงว่า โจทก์ผู้ซื้อที่ดินแปลงพิพาทจากสมาชิกเดิม ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์รับโอนมาหรือไม่ เห็นว่า

 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้บัญญัติกำหนดหน้าที่ของผู้เกี่ยวข้องไว้แล้วโดยมาตรา 43 วรรคหนึ่ง กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตและให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตาม มาตรา 43 เมื่อได้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) ซึ่งเป็นไปตามบทบัญญัติมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว คือ

(1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการ และดูแลบำรุงรักษาภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดฯ

(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ และได้กำหนดอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ในมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน โดยเฉพาะ

(3) ที่กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก

โดยมาตรา 47 ได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และในกรณีที่มีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งสอดคล้องกับมาตรา 49 วรรคสอง ที่กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ และมาตรา 50 ซึ่งเป็นบทลงโทษ โดยบัญญัติว่า ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตาม มาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

ดังนั้น เมื่อพิจารณาประกอบกันแล้วจะ เห็นว่า กฎหมายมีเจตนารมณ์ที่จะกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบ ในชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคและลงโทษผู้มีหนี้ที่ชำระ แต่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้า เฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในขณะที่เกิดค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคดังกล่าวอย่างแท้จริงเท่านั้น โดยไม่ได้บัญญัติให้รวมไปถึงผู้รับโอนที่ดินต่อมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้รับผิดในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอันเกิดก่อนที่จะได้รับโอนหรือเข้าครอบครองที่ดินซึ่งขณะเกิดหนี้ค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วย

แม้มาตรา 50 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค เป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ ซึ่งก็หมายความถึง เฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งต้องเป็นผู้รับผิดชอบในค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและการจัดสาธารณูปโภค ในขณะที่เกิดหนี้ตาม มาตรา 50 วรรคหนึ่ง เท่านั้น และ

เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า เงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 1 เรียกเอาจากโจทก์ตามฟ้องแย้งเป็นงวดเดือนกันยายน 2550 ถึงเดือนเมษายน 2551 เกิดขึ้นก่อนโจทก์เข้าเป็นสมาชิกของจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่เคยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใด ๆ จากการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของจำเลยที่ 1 ที่รับโอนมาจากผู้จัดสรร ทั้งปรากฏข้อเท็จจริงว่า ขณะโจทก์ซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินคนเดิม จำเลยที่ 1 ได้เรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคจากโจทก์โดยตรงมาก่อน โจทก์จึงไม่ทราบถึงหน้าที่ที่ตนต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค

 โดยเฉพาะปรากฏตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองว่า เหตุที่จำเลยที่ 1 เรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาที่ค้างชำระจากโจทก์ เพราะเรียกเก็บจากเจ้าของเดิมซึ่งเป็นสมาชิกเดิม ของจำเลยที่ 1 ไม่ได้ การที่จำเลยที่ 1 ปิดประกาศเป็นการทั่วไปว่า ผู้จะซื้อที่ดินให้ติดต่อสำนักงานนิติบุคคลเพื่อตรวจสอบค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อน ไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ทราบถึงหน้าที่ต้องตรวจสอบและชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคแล้ว ตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลย

เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ไม่มีบทบัญญัติใดบังคับให้พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อที่ดินดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาแสดง ดังนั้น โจทก์ย่อมไม่มีหน้าที่ที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ที่เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์รับโอนที่ดินมา ซึ่งหากจำเลยที่ 1 ผู้มีอำนาจหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในโครงการในคดีนี้ได้รับความเสียหายใด ๆ จากการละเลยไม่ชำระเงินค่าบำรุง และการจัดการสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเดิมอย่างไร ย่อมเรียกเอาจากเจ้าของที่ดินคนเดิมในขณะเกิดหนี้ได้โดยตรง ไม่เกี่ยวกับโจทก์ที่ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ในหนี้เงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เจ้าของที่ดินเดิมก่อขึ้นก่อนที่โจทก์จะรับโอนมาแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างในคำฟ้องฎีกามีข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงแตกต่างกับคดีนี้ จึงไม่อาจเทียบเคียงกับคดีนี้ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษามานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคเห็นพ้องด้วยในผล

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาตามคำฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ

โดยนายธีรเมศร์ โอฬารจิระภัสร์ (ทนายเบลล์)
ปรึกษากฎหมายเพิ่มเติม 02-194-4707 , 095-169-9998
หรือส่งข้อความมาสอบถามได้ที่
Line กดเพิ่มเพื่อน

ติดตามข้อมูลข่าวสารเพิ่มเติมได้ที่
เฟซบุ๊คแฟนเพจ https://www.facebook.com/tanaysocial/
เว็บไซร์ https://www.tanaysocial.com/